Cara Beli Rumah Lelong di Malaysia 2025

Memiliki rumah sendiri adalah impian kebanyakan rakyat Malaysia, namun harga rumah baharu yang tinggi sering kali menjadi penghalang utama.

Atas sebab itu, semakin ramai pembeli mula mempertimbangkan pilihan rumah lelong sebagai alternatif yang lebih murah dan berbaloi. Namun, tanpa pengetahuan yang tepat, membeli rumah lelong boleh menjadi satu proses yang rumit dan berisiko.

Dalam artikel ini, kami akan membimbing anda langkah demi langkah tentang cara beli rumah lelong di Malaysia, termasuk kelebihan, risiko, proses bidaan, serta tips penting agar anda tidak tersilap langkah.

Sama ada anda pembeli rumah pertama atau pelabur hartanah yang ingin mendapatkan harga bawah pasaran, panduan ini adalah untuk anda.

Apa Itu Rumah Lelong dan Kenapa Ia Dijual Murah?

Rumah lelong merujuk kepada hartanah yang dilelong kepada umum kerana pemilik asal gagal melunaskan pinjaman perumahan mereka. Biasanya, bank atau institusi kewangan akan mendapatkan perintah mahkamah untuk menjual rumah tersebut bagi mendapatkan semula hutang yang tertunggak.

Kenapa Rumah Boleh Dilelong?

Antara sebab utama rumah dilelong ialah:

• Gagal bayar ansuran pinjaman rumah melebihi tempoh 3–6 bulan.
• Tindakan undang-undang oleh bank untuk mendapatkan semula nilai pinjaman.
• Kegagalan menjelaskan cukai pintu atau cukai tanah (tertakluk pada jenis pinjaman).

Proses lelongan akan bermula selepas bank membuat permohonan kepada Mahkamah Tinggi untuk menetapkan tarikh lelongan awam.

Jenis-Jenis Rumah Lelong

1. Lelongan Bank – dikendalikan oleh pihak bank melalui ejen lelong berdaftar.
2. Lelongan Mahkamah (e-Lelong) – dijalankan secara atas talian melalui sistem rasmi e-Lelong kehakiman.
3. Lelong Individu (Private Auction) – jarang berlaku, biasanya untuk kes hutang persendirian.

Kenapa Rumah Lelong Dijual Murah?

Rumah lelong biasanya dijual pada harga rizab, iaitu lebih rendah daripada harga pasaran. Ini kerana:

• Bank hanya mahu mendapatkan semula pinjaman tertunggak.
• Rumah dalam keadaan tidak terurus atau perlu renovasi.
• Lokasi rumah kurang strategik atau mempunyai tunggakan bil utiliti.

Namun, perlu diingat bahawa harga rendah datang dengan risiko, dan pembeli mesti membuat semakan terperinci sebelum membida.

Kelebihan dan Risiko Beli Rumah Lelong

Membeli rumah lelong boleh menjadi satu peluang pelaburan yang menguntungkan, tetapi ia juga datang dengan cabaran dan risiko tersendiri. Sebelum anda membuat keputusan untuk masuk ke pasaran rumah lelong, penting untuk menimbang faedah dan kelemahan secara seimbang.

Kelebihan Rumah Lelong

1. Harga Di Bawah Pasaran: Kelebihan paling jelas ialah harga. Rumah lelong lazimnya dijual pada harga 20% hingga 40% lebih rendah berbanding nilai pasaran, terutama jika rumah tersebut sudah lama tidak terjual atau berada dalam keadaan tidak sempurna.
2. Potensi Pulangan Pelaburan Tinggi: Dengan kos pembelian yang rendah, anda boleh menaik taraf rumah dengan kos tambahan yang minima dan menyewakannya atau menjual semula pada harga pasaran—strategi popular dalam kalangan pelabur hartanah.
3. Proses Pembelian Lebih Pantas: Berbanding rumah baharu atau subsale yang memakan masa sehingga berbulan-bulan, rumah lelong biasanya mempunyai proses pemilikan yang lebih cepat (sekitar 90–120 hari selepas lelongan dimenangi).
4. Lebih Banyak Pilihan Setiap Bulan: Setiap bulan terdapat ratusan rumah lelong diiklankan, membolehkan anda memilih berdasarkan bajet, lokasi dan jenis hartanah yang sesuai.

Risiko dan Kekangan

1. Tiada Jaminan Keadaan Rumah: Rumah dijual dalam keadaan “as is where is”, bermaksud anda tidak boleh minta pembaikan atau ubah suai daripada penjual. Banyak rumah lelong tidak diselenggara dengan baik, malah ada yang rosak teruk atau telah diceroboh.
2. Tanggungan Tunggakan Utiliti atau Cukai: Anda mungkin perlu menanggung tunggakan seperti bil elektrik, air, Indah Water, cukai pintu dan cukai tanah jika pemilik lama meninggalkannya tanpa bayaran.
3. Risiko Penghuni Enggan Keluar: Ada kes di mana bekas pemilik atau penyewa lama enggan keluar selepas rumah dilelong. Proses pengusiran boleh memakan masa dan memerlukan campur tangan guaman.
4. Bayaran Deposit Hangus Jika Gagal Bayar Baki: Sekiranya anda menang bidaan tetapi gagal melunaskan baki bayaran dalam masa yang ditetapkan (biasanya 90 atau 120 hari), deposit 10% yang dibayar akan hangus.

Cara Beli Rumah Lelong di Malaysia

Membeli rumah lelong memerlukan persediaan yang rapi dan pengetahuan teknikal agar anda tidak mengalami kerugian. Berikut adalah langkah demi langkah proses beli rumah lelong di Malaysia yang perlu anda fahami:

1. Cari Rumah Lelong

Mulakan dengan melayari platform rumah lelong yang sah dan dikemaskini seperti:

• e-Lelong
• Lelongtips.com.my
• AuctionGuru.com.my
• PropertyGuru Auction Section

Setiap senarai akan memaparkan:

• Harga rizab
• Tarikh dan lokasi lelongan
• Proklamasi Jualan (POS)
• Syarat dan Terma (COS)

Semak POS dan COS dengan teliti untuk mengetahui status hartanah, nama pemilik lama, butiran lelongan dan sebarang klausa penting.

2. Semakan & Lawatan Tapak

Walaupun anda tidak dapat masuk ke dalam rumah, anda masih boleh tinjau kawasan luar rumah untuk menilai keadaan fizikal dan persekitaran. Bawa bersama ejen hartanah atau kontraktor untuk dapatkan anggaran kos baik pulih.

Lakukan semakan tambahan:

• Status tanah (leasehold/freehold)
• Zon perumahan / komersial
• Tunggakan bil & cukai di Pejabat Tanah / Majlis Perbandaran

3. Sediakan Deposit dan Dokumen

Untuk menyertai lelongan, anda perlu menyediakan:

• Deposit 10% daripada harga rizab (Bank Draf atau Online Transfer ke akaun rasmi pelelong)
• Salinan IC
• Borang pendaftaran lelongan (jika melalui e-Lelong)
• Bukti pembiayaan/persetujuan bank (jika mohon pinjaman)

Disarankan untuk mendapatkan pre-approval loan daripada bank sebelum menyertai bidaan, agar anda tahu had kemampuan dan mengelakkan kehilangan deposit.

4. Hadir Lelongan dan Bida

Terdapat dua jenis lelongan:

• Lelongan fizikal – diadakan di mahkamah atau dewan lelong
• e-Lelong – melalui sistem atas talian kerajaan (https://elelong.kehakiman.gov.my)

Semasa lelongan:

• Bidaan bermula dari harga rizab
• Kenaikan minimum biasanya RM1,000
• Siapa paling tinggi akan memenangi bidaan
• Deposit 10% akan ditolak terus jika menang

Tips: Tetapkan bajet maksimum sebelum lelong dan jangan terbawa emosi semasa membida.

5. Selepas Menang Lelong

Tahniah jika anda menang! Seterusnya anda perlu:

• Bayar baki 90% dalam tempoh 90 atau 120 hari
• Lantik peguam hartanah untuk urusan pindah milik & perjanjian
• Urus dokumen guaman, duti stem dan pendaftaran hak milik di Pejabat Tanah

Jika gagal melunaskan baki dalam tempoh yang ditetapkan, deposit 10% akan hangus dan rumah akan dilelong semula.

Dokumen dan Kos Yang Perlu Disediakan

Membeli rumah lelong memerlukan perancangan kewangan yang lebih ketat berbanding pembelian rumah biasa. Hal ini kerana sebahagian besar kos perlu disediakan dalam masa singkat selepas anda memenangi bidaan.

Berikut ialah senarai dokumen penting dan pecahan kos yang perlu anda ambil kira:

Dokumen Yang Diperlukan

1. Salinan Kad Pengenalan (IC) – pembeli individu
2. Surat Tawaran Pinjaman Bank – jika membeli dengan pinjaman
3. Bank Draf / Resit Pembayaran Deposit 10%
4. Borang Pendaftaran Bidaan – untuk fizikal atau e-lelong
5. Salinan Proklamasi Jualan (POS) dan Syarat Jualan (COS)
6. Salinan bukti alamat (bil utiliti terkini)
7. Dokumen Guaman – akan disediakan oleh peguam selepas menang lelong

Disarankan untuk menyediakan fail khas supaya semua dokumen mudah diurus dalam satu tempat, terutama semasa urusan guaman dan pejabat tanah.

Kos Yang Perlu Disediakan

Berikut adalah anggaran kos asas pembelian rumah lelong:

Jenis Kos	Anggaran Jumlah (RM)
Deposit bidaan (10%)	RM10,000 – RM50,000 (ikut nilai rumah)
Yuran guaman & dokumen	RM2,000 – RM5,000
Duti setem & pendaftaran hak milik	1% – 3% dari harga rumah
Kos renovasi (jika perlu)	RM5,000 – RM30,000
Caj tunggakan utiliti & cukai	RM500 – RM3,000 (bergantung kepada kes)

Nota: Pastikan anda mempunyai simpanan tunai mencukupi atau persetujuan pinjaman bank awal kerana masa yang diberikan untuk menyelesaikan semua bayaran adalah terhad.

Tip Tambahan:

• Elakkan bergantung sepenuhnya kepada pinjaman, sediakan sekurang-kurangnya 20% nilai rumah dalam bentuk tunai.
• Bandingkan sebut harga renovasi sebelum membeli supaya anda tidak terlebih bajet.

Tips Beli Rumah Lelong Tanpa Tertipu

Pasaran rumah lelong sememangnya menawarkan peluang emas, tetapi ia juga terdedah kepada pelbagai risiko penipuan dan salah maklumat.

Oleh itu, anda perlu berhati-hati dan mengambil langkah berjaga-jaga sebelum membuat sebarang bidaan. Berikut ialah beberapa tip penting untuk elak ditipu ketika beli rumah lelong:

1. Semak Status Hak Milik Rumah

Sebelum membida, dapatkan salinan geran rumah atau semak status hartanah di Pejabat Tanah. Periksa sama ada:

• Rumah mempunyai hak milik kekal (freehold) atau pajakan (leasehold).
• Terdapat sekatan kepentingan (caveat) atau tuntutan dari pihak ketiga.

Jika terdapat sekatan, proses pindah milik boleh menjadi rumit dan memakan masa.

2. Elak Rumah Yang Masih Didiami

Sebahagian rumah lelong masih diduduki oleh pemilik lama atau penyewa. Walaupun anda menang bidaan, anda mungkin perlu mengambil tindakan undang-undang untuk mengosongkan rumah.

Tip: Lawat kawasan dan tanya jiran sama ada rumah tersebut masih berpenghuni atau tidak.

3. Guna Peguam Hartanah Yang Berpengalaman

Urusan rumah lelong memerlukan peguam yang faham prosedur khas, termasuk urusan pindah milik rumah lelong, semakan tunggakan, dan pendaftaran di pejabat tanah.

Jangan guna peguam sembarangan yang tidak biasa dengan kes rumah lelong.

4. Jangan Terpedaya Dengan Harga Murah Sahaja

Harga rizab mungkin kelihatan rendah, tetapi kos tersembunyi seperti denda guaman, tunggakan bil, dan kos ubah suai boleh menjadikan jumlah akhir lebih tinggi.

Sentiasa kira kos keseluruhan sebelum masuk bidaan.

5. Buat Kajian Pasaran Sebelum Bida

Periksa harga pasaran semasa rumah dalam kawasan yang sama melalui:

• PropertyGuru
• iProperty
• EdgeProp
• Brickz.my

Dengan data ini, anda tahu sama ada harga lelong benar-benar berbaloi atau tidak.

6. Elakkan Agen Tidak Sah

Jangan bayar deposit atau yuran kepada individu yang mendakwa sebagai ejen lelong jika mereka tidak berdaftar secara rasmi. Semua lelongan bank dan mahkamah ada ejen sah atau peguam panel bank.

Semak nama syarikat atau ejen di laman rasmi atau hubungi bank secara terus.

Dengan langkah berjaga-jaga ini, anda boleh mengurangkan risiko penipuan dan menjadikan proses pembelian rumah lelong lebih lancar dan selamat.

Senarai Platform Rumah Lelong Popular di Malaysia

Untuk memulakan pencarian rumah lelong, anda perlu tahu di mana untuk mendapatkan maklumat yang sahih dan terkini.

Di Malaysia, terdapat beberapa platform dan laman web yang diiktiraf dan aktif menyediakan senarai rumah lelong dari pelbagai bank dan institusi kewangan.

Berikut ialah antara platform paling dipercayai:

1. e-Lelong (Mahkamah Tinggi Malaysia)

Laman web: https://elelong.kehakiman.gov.my/

• Platform rasmi kendalian sistem kehakiman Malaysia.
• Proses bidaan dilakukan secara atas talian (online).
• Perlu daftar akaun dan hadir sesi latihan ringkas (secara online).
• Papar maklumat lengkap: POS, COS, tarikh lelongan, lokasi hartanah.

Kelebihan: Tiada ejen, 100% kendalian sistem, tiada komisen.

2. Lelongtips.com.my

Laman web: https://www.lelongtips.com.my/

• Antara portal lelong swasta terbesar di Malaysia.
• Paparan hartanah lengkap ikut negeri, bank, atau jenis rumah.
• Sediakan khidmat nasihat, rundingan pinjaman & perkhidmatan guaman.

Kelebihan: Mesra pengguna & banyak info tambahan.

3. AuctionGuru.com.my

Laman web: https://www.auctionguru.com.my/

• Memuat naik senarai rumah lelong dari pelbagai bank: CIMB, Maybank, Hong Leong, RHB, dsb.
• Ada fungsi carian ikut harga, lokasi dan jenis hartanah.
• Tawarkan laporan nilai pasaran rumah.

Kelebihan: Sesuai untuk pelabur yang mahu bandingkan banyak pilihan.

4. PropertyGuru (Seksyen Lelongan)

Laman web: https://www.propertyguru.com.my

• Walaupun dikenali sebagai laman hartanah biasa, mereka juga ada seksyen khusus untuk hartanah lelong.
• Sesuai untuk pembeli rumah pertama yang juga mahu tengok rumah subsale & undercon sebagai perbandingan.

Kelebihan: Satu laman untuk bandingkan semua jenis rumah.

5. Cagamas Auction & Bank Pages

• Banyak bank besar seperti Maybank, CIMB, RHB dan Hong Leong ada laman khas untuk lelongan harta mereka.
• Perlu lawati laman web rasmi bank tersebut dan cari seksyen “Properties for Auction” atau “Lelongan Hartanah”.

Tip Tambahan Untuk Guna Platform Ini

• Gunakan fungsi penapis seperti: lokasi, jenis rumah, julat harga, dan status hartanah.
• Baca Proklamasi Jualan (POS) dengan teliti sebelum hadir lelong.
• Daftar akaun lebih awal dan pastikan anda penuhkan semua keperluan dokumen.

Soalan Lazim Tentang Rumah Lelong

Berikut adalah beberapa soalan popular yang sering ditanyakan oleh pembeli kali pertama rumah lelong, berserta jawapan ringkas tetapi padat untuk membantu anda buat keputusan yang lebih yakin.

1. Adakah boleh buat pinjaman untuk rumah lelong?

Ya, anda boleh membuat pinjaman perumahan daripada bank untuk membeli rumah lelong, tetapi disarankan dapatkan pre-approval loan dahulu sebelum masuk lelong. Ini kerana masa yang diberikan untuk melunaskan baki selepas menang bidaan biasanya hanya 90 hingga 120 hari sahaja.

2. Apa jadi jika saya menang bidaan tetapi tak mampu bayar baki?

Sekiranya anda gagal menjelaskan baki harga pembelian dalam tempoh yang ditetapkan, deposit 10% anda akan hangus, dan rumah tersebut akan dilelong semula. Anda juga boleh disenaraihitam daripada menyertai lelongan lain, terutama lelongan e-Lelong.

3. Boleh tak tengok keadaan dalam rumah sebelum lelongan?

Kebiasaannya anda tidak dibenarkan masuk ke dalam rumah lelong, terutama jika masih diduduki pemilik lama. Namun, anda masih boleh melawat kawasan sekitar dan tinjau bahagian luar rumah untuk buat anggaran keadaan hartanah.

4. Berapa kos peguam untuk urusan rumah lelong?

Kos yuran guaman untuk urusan rumah lelong berbeza ikut firma guaman, tetapi secara umum:

• RM2,000 – RM5,000 untuk urusan pindah milik & perjanjian
• Tambahan kos untuk semakan hak milik, duti setem, dan pendaftaran

Disarankan pilih peguam yang berpengalaman dalam rumah lelong agar proses lebih lancar.

5. Rumah lelong boleh disewa terus selepas dibeli?

Ya, boleh. Tetapi anda perlu selesaikan urusan pemilikan sah, pengosongan penghuni (jika ada), dan ubah suai sebelum disewakan. Elakkan menyewakan rumah jika status hak milik belum berpindah sepenuhnya kepada anda.

Penutup

Rumah lelong bukan sekadar peluang membeli hartanah dengan harga murah, tetapi juga satu bentuk pelaburan yang boleh menjana pulangan tinggi jika dilakukan dengan ilmu dan persediaan yang rapi. Namun, prosesnya tidak sama seperti membeli rumah biasa anda perlu faham prosedur, risiko, dan keperluan dokumen dari awal.

Melalui panduan ini, anda kini lebih bersedia untuk menyertai dunia lelongan hartanah dengan yakin. Daripada mengenal pasti platform yang sah, menyemak status rumah, menyediakan deposit hingga ke urusan guaman setiap langkah adalah penting untuk mengelakkan kerugian dan penipuan.

Jika anda serius mahu beli rumah bajet dengan potensi untung tinggi, rumah lelong adalah peluang emas tetapi hanya jika anda tahu caranya. Kongsi artikel Gadwinter ini kepada rakan dan keluarga yang juga mencari alternatif rumah mampu milik!